Wohnungskauf: alles wat je moet weten voordat je tekent

Een wohnungskauf is voor de meeste mensen een van de grootste financiële beslissingen in hun leven. Het kopen van een appartement in Duitsland of Oostenrijk gaat niet zomaar. Er komen veel stappen bij kijken, van het zoeken naar een geschikte woning tot het ondertekenen bij de notaris. Wie goed voorbereid aan de slag gaat, voorkomt verrassingen en kan het aankoopproces met meer vertrouwen doorlopen.

De kosten die bij een aankoop komen kijken

Veel mensen kijken alleen naar de verkoopprijs van een appartement, maar er zijn meer kosten. Bij het kopen van een appartement in Duitsland betaal je bovenop de koopprijs ook overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten voor de inschrijving in het grondboekkantoor. De notariskosten liggen in Duitsland doorgaans tussen de 1,0 en 1,5 procent van de koopprijs. Bij een appartement van 300.000 euro gaat het dus om een bedrag tussen de 3.000 en 4.500 euro. Daarnaast rekent het grondboekkantoor ook kosten aan voor de inschrijving van de eigendomsoverdracht. In Oostenrijk liggen de notariskosten iets hoger, namelijk rond de 2 procent van de koopprijs. Tel daarbij eventueel ook de kosten van een makelaar op, dan kom je al snel uit op een totaal van 5 tot 10 procent extra bovenop de koopprijs. Het is slim om dit bedrag van tevoren apart te hebben staan, want banken financieren deze bijkomende kosten zelden mee.

De rol van de notaris bij het koopproces

Zonder notaris is het kopen van een appartement in Duitsland of Oostenrijk niet mogelijk. De notaris stelt het koopcontract op en zorgt ervoor dat de overdracht officieel en rechtsgeldig verloopt. Hij of zij controleert ook of er nog schulden of lasten op het pand rusten die worden overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Dit is een belangrijke stap die kopers soms onderschatten. Nadat beide partijen het contract hebben ondertekend, zorgt de notaris voor de inschrijving in het Grundbuch, het officiële register van eigendomsrechten. Pas als die inschrijving is afgerond, ben je juridisch de eigenaar van het appartement. De notaris werkt onpartijdig en vertegenwoordigt dus niet de belangen van koper of verkoper afzonderlijk.

Financiering en eigen vermogen regelen

Een hypotheek aanvragen voor de aankoop van een appartement vraagt voorbereiding. Banken kijken naar je inkomen, je vaste lasten en het bedrag dat je zelf kunt inbrengen. In de meeste gevallen verwachten banken dat je minimaal 20 procent van de koopprijs zelf betaalt. Dat is het eigen vermogen, ook wel Eigenkapital genoemd. Hoe meer eigen vermogen je inbrengt, hoe gunstiger de rente die je kunt krijgen. Denk ook aan de maandelijkse aflossing en of die past bij je inkomen, ook als de rente later stijgt. Vraag meerdere offertes op bij verschillende banken en vergelijk niet alleen de rente maar ook de voorwaarden. Een onafhankelijke financieel adviseur kan hierbij helpen om een goed totaalplaatje te maken.

Waar je op moet letten bij de bezichtiging

Een appartement bezichtigen is meer dan even rondlopen en kijken of je de indeling mooi vindt. Let op de staat van het gebouw als geheel, want als appartementseigenaar betaal je mee aan het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals het trappenhuis, het dak en de lift. Vraag naar de notulen van de vergaderingen van de Eigentümergemeinschaft, de vereniging van eigenaars. Daarin staat welke reparaties er gepland zijn en of er al achterstallig onderhoud is. Controleer ook de hoogte van de maandelijkse servicekosten, de Hausgeld. Die kosten worden vaak vergeten bij de berekening van de totale maandlasten. Vraag ook of er een energiecertificaat beschikbaar is. Dat geeft inzicht in het energieverbruik van het gebouw en heeft invloed op je toekomstige stookkosten.

Veelgestelde vragen

Wat is het Grundbuch en waarom is het belangrijk bij de aankoop van een appartement?
Het Grundbuch is een officieel register waarin staat wie de eigenaar is van een stuk grond of een woning. Bij de aankoop van een appartement wordt de nieuwe eigenaar pas officieel ingeschreven nadat de notaris de overdracht heeft afgerond. Zolang de inschrijving niet is gedaan, ben je juridisch nog geen eigenaar, ook al heb je al betaald.

Wie betaalt de notariskosten bij de aankoop van een appartement?
De notariskosten worden bij de aankoop van een appartement in de meeste gevallen betaald door de koper. Dit geldt zowel in Duitsland als in Oostenrijk. Het gaat om kosten voor het opstellen van het koopcontract en voor de inschrijving in het grondboekkantoor.

Hoeveel eigen vermogen heb je nodig om een appartement te kopen?
Voor het kopen van een appartement verwachten de meeste banken dat je minimaal 20 procent van de koopprijs zelf kunt betalen. Daarbovenop komen de bijkomende kosten zoals notariskosten en overdrachtsbelasting, die je ook zelf moet financieren. In totaal is het verstandig om rekening te houden met zo’n 25 tot 30 procent van de koopprijs als eigen inbreng.

Wat is het Hausgeld en hoe hoog is het gemiddeld?
Het Hausgeld is de maandelijkse bijdrage die je als appartementseigenaar betaalt voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Denk aan kosten voor de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, verzekeringen en een reservefonds voor toekomstige reparaties. Het bedrag verschilt per gebouw, maar ligt gemiddeld tussen de 2 en 4 euro per vierkante meter per maand.