Maklergebühren bij het kopen van een huis: wat betaal je en waarom?

Maklergebühren zijn de kosten die je betaalt aan een makelaar als die helpt bij de koop of verkoop van een woning. Voor veel mensen is dit een onbekend bedrag tot ze zelf een huis gaan kopen. Dan valt de rekening soms flink hoger uit dan verwacht. Het is goed om te weten hoe deze kosten zijn opgebouwd, wie ze betaalt en of je er invloed op hebt.

Hoe hoog zijn de kosten van een makelaar?

In Duitsland liggen de courtagekosten voor een woningkoper gemiddeld tussen de 5,95 en 7,14 procent van de koopprijs. Dat klinkt misschien niet heel veel, maar op een woning van 300.000 euro praat je al snel over een bedrag van 17.850 tot 21.420 euro. Deze percentages zijn niet wettelijk vastgelegd voor de volle hoogte, maar gelden wel als gebruikelijk in de meeste regio’s. De exacte hoogte verschilt per provincie of stad, want elke regio kent zijn eigen gewoonten. In sommige steden betalen kopers meer dan in landelijke gebieden. De vergoeding voor de makelaar, ook wel provisie of commissie genoemd, wordt berekend over de uiteindelijke verkoopprijs van het pand.

Wie betaalt de makelaarsprovisie bij koop en huur?

Sinds 2020 geldt in Duitsland een nieuwe wet voor de verdeling van de makelaarskosten bij de verkoop van woningen. Die wet bepaalt dat de verkoper en de koper de kosten gelijkwaardig delen. Dit betekent dat de verkoper nooit minder mag betalen dan de koper. Vroeger was het gebruikelijk dat de koper de volledige rekening betaalde, maar dat is nu veranderd. Bij huurwoningen werkt het anders: daar geldt het principe dat degene die de makelaar inschakelt, ook betaalt. Schakelt een verhuurder een makelaar in om een huurder te vinden, dan betaalt de verhuurder die kosten zelf. Dit principe heet in Duitsland het „Bestellerprinzip“ en is al langer van kracht voor de huurmarkt.

Wanneer heb je recht op een lagere vergoeding?

De makelaarsprovision is in principe vrij onderhandelbaar. Er is geen wet die zegt dat een makelaar precies 6 of 7 procent moet vragen. Dit biedt ruimte om te onderhandelen, vooral als de woningmarkt rustig is of als de woning snel verkoopt. Een makelaar die weinig werk heeft verricht, kan in sommige gevallen akkoord gaan met een lager percentage. Bovendien is het verstandig om van tevoren goed te begrijpen wat de makelaar precies doet voor dat geld. Denk aan het opstellen van een verkoopbrochure, het organiseren van bezichtigingen, het voeren van onderhandelingen en het begeleiden van de notarisakte. Hoe meer werk een makelaar op zich neemt, hoe begrijpelijker een hogere vergoeding is. Maar heb je zelf al veel geregeld, dan is het redelijk om dat te bespreken.

Zijn makelaarskosten aftrekbaar of te vermijden?

Voor particulieren die een woning kopen om er zelf in te wonen, zijn de makelaarskosten in Duitsland over het algemeen niet aftrekbaar van de belasting. Dat is anders voor mensen die een pand kopen als investering of om te verhuren. In dat geval kunnen de kosten worden gezien als zakelijke uitgaven en zijn ze mogelijk wel aftrekbaar. Wil je de kosten vermijden, dan kun je kiezen voor een woning die zonder tussenkomst van een makelaar wordt verkocht. Dit komt voor op platforms waar particulieren zelf hun woning aanbieden. Het nadeel is dat je dan minder begeleiding krijgt bij het juridische en administratieve proces. Dat kan voordelig uitpakken, maar brengt ook meer verantwoordelijkheid met zich mee. Weeg dat goed af voordat je een beslissing neemt.

Veelgestelde vragen

Moet een makelaar altijd een provisie rekenen?
Een makelaar is niet verplicht om een provisie te rekenen, maar in de praktijk doen de meeste makelaars dat wel. De hoogte en het moment van betaling worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Zonder getekende opdracht heeft een makelaar geen recht op betaling.

Wanneer moet je de makelaarskosten betalen?
De makelaarskosten bij de aankoop van een woning worden betaald op het moment dat de koopakte wordt ondertekend bij de notaris. Pas als de deal definitief is, ontstaat de verplichting om de provisie te voldoen.

Geldt de nieuwe wet over kostenverdeling ook voor commercieel vastgoed?
De wet uit 2020 over gelijke verdeling van de makelaarskosten geldt alleen voor woningen die bestemd zijn voor privébewoning. Voor kantoren, winkels of andere commerciële panden gelden andere regels en is de verdeling vrij te bepalen.

Kan een makelaar ook een vast bedrag vragen in plaats van een percentage?
Ja, een makelaar mag ook een vast bedrag afspreken in plaats van een percentage van de koopprijs. Dit komt minder vaak voor, maar het is toegestaan. Vooral bij goedkopere woningen kan een vast bedrag voordeliger uitpakken dan een percentage.